Terminas „hipoteka“Graikijoje buvo įvestas tris šimtmečius prieš mūsų erą. Tai reiškė, kad skolininkas buvo atsakingas prieš kreditorių savo žeme. Vidaus teisėje tokia koncepcija atsirado praėjusio amžiaus 90-ųjų pradžioje. Šiuolaikinėje Rusijoje santykius, kylančius dėl hipotekos, reglamentuoja įstatymas „Dėl hipotekų (nekilnojamojo turto įkeitimo)“su pakeitimais, padarytais 2017 m. Lapkričio 25 d.
Hipoteka paprastais žodžiais
Kitas hipotekų pavadinimas yra nekilnojamojo turto užstatas. Tai yra prievolių užtikrinimo būdas, kai skolininkas suteikia kreditoriui pranašumą tenkinant savo reikalavimus iš įkeitimo, kuris tampa nekilnojamuoju turtu, vertės. Šių santykių sistemoje skolininkas veikia kaip įkaito davėjas, o kreditorius - kaip įkaito turėtojas.
Dažniausiai hipoteka gali būti įvairių rūšių piniginių įsipareigojimų užtikrinimas. Tuo pačiu daroma prielaida, kad įsipareigojimai gali būti jau sudarant hipotekos sutartį ir gali atsirasti ateityje. Šiuo metu paskolos ir kreditų piliečiams teikimo srityje hipoteka yra išplėtota.
Hipoteka gali atsirasti tiek pagal įstatymą, tiek pagal hipotekos sutartį. Pagal įstatymą, įkeitimas atsiranda, kai nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris sudaromas pirkėjui iki galo nesumokėjus. Šiuo atveju pardavėjas veikia kaip hipotekos kreditorius, o pirkėjas - kaip hipotekos kreditorius. Hipoteka pagal sutartį apima rašytinį dviejų ar net daugiau šalių sandorį. Pagal tokią sutartį įkaito davėju tampa savininkas arba asmuo, teisėtai vykdantis ekonominį objekto valdymą.
Pagrindinės nekilnojamojo turto hipotekos įstatymo nuostatos
Hipotekos įstatymas nustato, kad teisinius santykius užmezgusios šalys tarpusavyje sudaro tinkamą susitarimą. Pagal šio dokumento sąlygas viena iš šalių (prievolės prievolė) turi teisę patenkinti savo piniginius reikalavimus. Jų šaltinis yra daikto, kuris yra įkeitimo objektas, kaina. Sutartis pasirašoma dėl skolininkui priklausančio ir naudojamo turto.
Minėtas susitarimas sukelia hipotekos teisinius santykius, kuriems taikomi užstato principai. Kadangi įmonių, butų, statinių, žemės sklypų apyvartą leidžia įstatymai, šių objektų atžvilgiu galimas įkeitimas.
Įmanoma nustatyti hipoteką, siekiant užtikrinti paskolos sutarties ar paskolos sutarties sąlygų įvykdymą. Prievolė gali atsirasti dėl pirkimo-pardavimo, sutarties, nuomos ar žalos faktų.
Hipotekos (įkeitimo) įstatymas nustato skolininko ir kreditoriaus, jei jie yra juridiniai asmenys, apskaitos poreikį.
Sutarties dalykas turi užtikrinti pagrindinės skolos sumokėjimą visiškai arba pagal šalių susitarimą nustatytą dalį. Sudarydamos sandorį, susitarimo šalys gali nustatyti sąlygą mokėti palūkanas. Įstatymas nustato galimybę išmokėti vienkartinę išmoką; ji negali viršyti įsipareigojimų pagal sutartį.
Įstatymas numato kitus mokėjimus, kurie apima:
- žalos atlyginimas;
- nuobauda;
- bauda pažeidus sutarties sąlygas;
- teisinių išlaidų atlyginimas;
- išlaidų už objekto įgyvendinimą kompensavimą.
Būna, kad kreditorius, norėdamas išsaugoti turto vientisumą, yra priverstas išleisti pinigus visiškam jo išlaikymui ir apsaugai. Šiuo atveju jis turi teisę į išlaidų, susijusių su įkeistu nekilnojamuoju turtu, atlyginimą.
Objektų, kurie gali tapti susitarimo objektu, kategorijas nustato hipotekos įstatymas. Pagal civilinę teisę turtas, kuris yra įregistruotas nustatyta tvarka, gali būti įkeistas pagal hipotekos sutartį.
Hipotekos sutarties dalykas
Hipotekos sutarties dalykas gali būti:
- žemės sklypai;
- pastatai, statiniai, įmonės, kiti kapitalinės statybos objektai;
- gyvenamieji pastatai, butai, taip pat jų dalys, kurie yra izoliuoti kambariai;
- garažai, vasarnamiai, sodo nameliai, kiti vartotojų pastatai;
- orlaiviai, laivai ir kosminiai objektai.
Kai kuriais atvejais hipotekos įstatymas leidžia sutarties dalyku laikyti gyvenamuosius pastatus, tiesiogiai susijusius su žemės paskirstymu. Jei nėra registracijos sklypams, kurių valstybinė nuosavybė nėra padalinta, tai negali būti kliūtis hipotekos teisiniams santykiams formuotis.
Pagal Civilinį kodeksą ir Hipotekos įstatymą dalykas, kuris yra sutarties dalykas, taip pat jo priedai yra viena visuma. Todėl priedai tampa bendro įkeitimo dalimi, nebent šalių susitarimu būtų nustatyta kitaip. Daiktas, kurio negalima padalyti nepakeitus pagrindinio tikslo, negali būti savarankiškas sandorio dalykas.
Reikalavimas hipotekos davėjui yra tas, kad turtas, kuris yra sutarties dalykas, turi būti jo nuosavybės teise arba bent jau ekonominėje jurisdikcijoje. Jei daiktas pašalinamas iš apyvartos arba jam galima reikalauti reikalavimo, pretenzijų su tokiu turtu užtikrinimas nėra leidžiamas. Tas pats punktas galioja ir turtui, kurį negalima privatizuoti.
Pagal hipotekos įstatymą, sutarties dalykas gali būti teisė išsinuomoti, jei yra nuomotojo ar asmens, kuris naudojasi objektu ekonominio valdymo teise, sutikimas.
Turto, kuris sutarties sudarymo metu yra bendrosios jungtinės nuosavybės teise, hipoteka gali būti nustatyta, jei tam sutinka visi teisėti savininkai. Toks sutikimas turi būti rašytinis. Pasidalijamosios nuosavybės atveju asmuo turi teisę įkeisti jam priklausantį turtą, neprašydamas kitų bendraturčių sutikimo.
Hipotekos sutarties turinys
Įkeitimo sutartyje turėtų būti nurodyta:
- hipotekos sutarties dalykas;
- tokio dalyko vertinimas;
- susitarimo esmė;
- prievolės įvykdymo dydį ir jos terminą.
Hipotekos sutartis sudaroma laikantis bendrųjų civilinės teisės taisyklių ir principų. Dokumente turi būti informacija apie sutarties dalyką, apie jos vertinimą ir kitus reikšmingus įsipareigojimų vykdymo aspektus. Šalys į dokumentą gali įtraukti konkrečias sąlygas, numatančias galimybę taikyti turto apribojimą. Šią informaciją leidžiama pateikti kaip atskirą susitarimą.
Hipotekos sutartyje nurodomas objekto pavadinimas ir vieta, kurioje jis yra. Dokumente pateiktas aprašymas turi būti pakankamas objektui identifikuoti. Teisė, kurios pagrindu daiktas priklauso paskolos davėjui, dokumente taip pat išdėstyta. Jei objektas yra nuoma, reikia nurodyti jos terminą.
Sutarties dalyko vertinimas nustatomas pagal jos šalių parengtą susitarimą ir pateikiamas pinigine išraiška. Nebaigtos statybos objekto vertinimas atliekamas jo rinkos verte.
Kai kurie hipotekos ypatumai
Hipoteka užtikrinta prievolė yra nurodyta sutartyje kartu su jos atsiradimo pagrindu ir laikotarpiu, kuriam ji yra nustatyta. Susitarime gali būti numatyta, kad piniginių įsipareigojimų suma bus nustatyta vėliau; šiuo atveju būtina numatyti prievolių dydžio nustatymo sąlygas.
Jei šalių susitarimu pretenzijos gali būti įgyvendinamos iš dalies, sutartyje turi būti įrašyti mokėjimo terminai ir dažnumas. Jei konkreti mokėjimų sumos suma nėra nustatyta, būtina numatyti jų nustatymo sąlygas.
Hipoteka yra privaloma valstybine registracija. Jis įsigalioja tik nuo įrašo padarymo atitinkamame valstybiniame registre. Registro išraše įrašas apie nekilnojamojo turto įkeitimą atsispindi kaip savininko teisių į tą ar tą turtą suvaržymai.
Ypatingas nekilnojamojo turto hipotekos atvejis yra buto hipoteka. Ši pažadų forma plačiai paplito pradėjus vyriausybės programas, skirtas remti tuos būstus įsigyjančius piliečius. Pagal šios rūšies hipotekos sutartį hipotekos davėjas įkeičia butą, kad užtikrintų prisiimtus finansinius įsipareigojimus. Buto hipotekos sutartį pasirašo skolintojas ir buto savininkas. Sutartis registruojama per laikotarpį, kuris neviršija penkių darbo dienų.
Draudimas sudarant hipotekos sutartį
Kreditorius yra gyvybiškai suinteresuotas tuo, kad turtas, kurį jis gavo kaip įkeitimą, buvo saugus tol, kol skolininkas visiškai įvykdys savo finansinius įsipareigojimus. Todėl įstatymai numato hipotekos dalyko draudimą nuo galimos žalos ar nuostolių rizikos. Toks draudimas yra privalomas. Bankai dažnai kuria savo draudimo bendroves, kurios draudžia hipotekos sutarties objektus. Šios struktūros kartais skolininkams siūlo papildomų paslaugų tipų, o tai objektyviai padidina bendras išlaidas ir padidina paskolos paslaugos kainą.
