Įkeisto nekilnojamojo turto pardavimą reglamentuoja federalinio įstatymo Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimas)“teisinės nuostatos. Naujoje šio teisės akto versijoje yra keletas papildymų ir pakeitimų, kurie įsigaliojo 2019 m. Sausio 1 d.
Bendrosios viešojo aukciono sąvokos
Norint suprasti viešųjų nekilnojamojo turto pardavimo aukcionų rengimo specifiką pagal gana naujas Rusijos teisės aktų normas, reikia suprasti kai kurias sąvokas.
Viešo aukciono organizavimo vieta. Jis yra tiesiogiai susijęs su parduodamu nekilnojamojo turto objektu.
Paskelbimo terminas. Per dešimt dienų nuo aukciono dienos paskelbiamas pranešimas, kuriame nurodoma informacija apie šio renginio surengimą (aukciono tema, vieta ir data, materialiojo turto kaina).
Skelbimas apie viešą aukcioną. Oficialioje FSSP svetainėje, tuo pat metu pranešant apie šios tarnybos teritorinius padalinius, skelbiama informacija apie planuojamą aukcioną. Jos dalyviai turi sumokėti fiksuotą indėlį, kuris paprastai sudaro 5% pradinės materialiojo turto vertės. Be to, užstatas grąžinamas, jei aukcionas paskelbiamas negaliojančiu. Ir su sąlyga, kad aukcioną laimėjęs subjektas atsisakys mokėti už aukciono daiktus, šis užstatas jam nebus grąžintas.
Sutartis. Aukciono organizatoriaus ir aukcioną laimėjusio subjekto sutartyje yra informacija apie sandorį, kuri įrašoma į USRR.
Dalyviai. Į aukcioną priimtų subjektų skaičius yra ribotas. Į aukcioną paprastai priimami tik asmenys, turintys teisę naudoti šiuos daiktus (įkaito davėjo artimieji, draugai ir pažįstami), taip pat įkaito turėtojas.
Sandorio registravimas. Ūkio subjektas pripažįstamas konkurso laimėtoju pagal aukščiausią pasiūlytą kainą. Po aukciono sudaroma pardavimo sutartis. Mokėjimas už jį turi būti atliktas per penkias dienas į renginio organizatoriaus sąskaitą. Be to, anksčiau įneštas užstatas yra visiškai įtrauktas į sandorio kainą.
Aukciono pripažinimas negaliojančiu. Laikoma, kad viešasis aukcionas yra atšauktas, jei jo dalyvių skaičius yra mažesnis nei du, taip pat jei laimėtojas nesumokėjo. Pripažinus, kad aukcionas nepavyko, aukciono dalyko savininkas gali tapti įkaito turėtoju arba vėl gali būti paskirtas aukcionas. Pastaruoju atveju jų turėjimo laikas turėtų būti paskirtas ne anksčiau kaip po mėnesio, o pradinės materialiojo turto išlaidos turėtų būti sumažintos 15%.
Be to, viešasis aukcionas gali būti atšauktas, jei ginčijamų teisinių santykių šalys sudaro taikos sutartį. Jei tai tapo įmanoma paskelbus aukciono datą, skolininkas privalo sumokėti visas aukciono organizatoriaus patirtas išlaidas.
Materialinių vertybių atsiėmimas. Dažniausia teismo sprendimo vykdymo vykdymo procese forma yra turto areštas. Tuo pačiu metu, praėjus penkioms dienoms po arešto, atliekamas tiesioginis materialinio turto areštas (iš dalies arba visiškai), kurį įvykdo FSSP darbuotojas.
Objektų įgyvendinimas. Areštuoto turto pardavimo specifika yra panaši į įkeitimui numatytas taisykles. Tačiau šią procedūrą išimtinai vykdo įgaliota vyriausybinė agentūra.
Tiriamojo pripažinimas nemokiu. Bankrutavus juridiniams ir fiziniams asmenims, įkeisto turto pardavimo aukcionai vykdomi išorinio valdymo ir bankroto procedūrų etape.
Reguliavimo naujovės. Šiuo metu turto įgijėjas yra nustatomas tik pagal kainą aukcione ir yra visiškai atleistas nuo kreditorių apribojimų. Anksčiau šis aspektas (naujojo savininko turto naudojimo sąlygos) buvo reglamentuojamas federaliniu įstatymu Nr. 127, kuriame pagrindinis dėmesys buvo skiriamas kreditorių teisėms.
Prekybos tipai. Šiame kontekste yra atvirų ir uždarų renginių. Pirmuoju atveju viešas konkursas reiškia visų subjektų dalyvavimą. Pastarojoje versijoje materialinių vertybių realizavimo renginys orientuotas išskirtinai į pakviestus dalyvius. Tai taip pat taikoma citatų pateikimo būdui. Taigi, atvira (žodžiu) arba uždara (užklijuotas vokas) forma nustato įvykio būseną. Aukcionai taip pat gali būti rengiami mišria forma, kai, pavyzdžiui, įvykis, kurio dalyviai yra uždari, reiškia atvirą kainų pasiūlymų formą.
Skelbimas apie viešą aukcioną
Pranešimo tekstas yra pagrindinis viešųjų aukcionų rengimo pagrindas. Todėl šis dokumentas turėtų būti parengtas griežtai laikantis teminių reikalavimų. Dažnai pranešimas apie aukcioną prilyginamas viešam pasiūlymui. Svarbu suprasti, kad informacijos iškraipymas pranešimo tekste, kuris turėjo įtakos aukciono rezultatams, gali lemti jų rezultatų atšaukimą ar pripažinimą negaliojančiais.
Pranešime turi būti nurodyta ši informacija:
- sandorio sąlygos (aukciono dalykas, jo vertė ir apsunkinimas);
- informacija apie autorių teisių turėtoją ar savininką;
- duomenys apie aukciono surengimo tvarką (vieta, laikas ir forma, kas yra organizatorius, dalyvavimo registravimo ir nugalėtojo nustatymo tvarka).
Šie tipiniai teisinės praktikos precedentai mūsų šalyje gali būti nurodyti šie niuansai:
- numanomus paraiškų vertinimo kriterijus;
- indėlio kaina yra nepagrįstai aukšta;
- objekto parametrų iškraipymas, turėjęs įtakos jo idėjai;
- neišsamus objekto suvaržymų aprašymas;
- neišsami informacija apie objekto savybes;
- būtinos galimybės susipažinti su dokumentais, iš kurių atsirado įgyvendinta teisė, pažeidimas.
Skelbimas apie aukcioną skelbiamas laikantis reikalaujamo minimumo, kuriame yra antstolių tarnybos departamento svetainė, FSSP federalinė svetainė ir oficiali vietos valdžios institucijų žiniasklaida. Šiuo metu šių leidinių arbitražo praktikoje yra nustatyti būtini jų vertinimo kriterijai, kuriuose atsižvelgiama į privalomą spausdinto teksto buvimą (išskyrus tik radijo ir televizijos transliacijas), tikslinę auditoriją, regionines ypatybes ir visišką informacijos prieinamumą..
Elgesio tvarka
Bendrosios viešųjų sandorių taisyklės reiškia šias savybes.
Šie aukcionai rengiami aukciono būdu, kuriame skolininko turtas parduodamas už didžiausią kainą.
Pranešimas apie varžytynes turi būti paskelbtas ne vėliau kaip likus 30 dienų iki aukciono. Jame turi būti išsami informacija apie aukciono objektą, vietą, laiką, procedūrą (dalyvavimo registravimas) ir aukciono formą, taip pat pradinė kaina ir nugalėtojo nustatymas.
Norėdami dalyvauti viešajame aukcione, pareiškėjai turi sumokėti atitinkamą užstatą. Jo dydis ir įvedimo tvarka nurodyti pranešime. Užstatas grąžinamas atšaukus aukcioną, taip pat jei subjektas jame dalyvauja, kai jis netapo nugalėtoju. Aukcioną laimėjęs asmuo atsiskaito pagal pirkimo-pardavimo sutartį, atsižvelgdamas į užstatą.
Organizatorius turi teisę juos atšaukti ne vėliau kaip likus trims dienoms iki viešo aukciono surengimo.
Sąvoka „asmenys, dalyvavę aukcione, bet jo nelaimėję“neįtraukė į renginį neatvykusių dalyvių ir tų asmenų, kurie neatsižvelgė į pradinę turto kainą.
Aukciono dieną laimėtojas ir organizatorius pasirašo atitinkamą protokolą, kuris turi teisinę sutarties galią.
Siūlymas vyks tik tuo atveju, jei juose dalyvaus bent du subjektai. Ir laimi tas dalyvis, kuris pasiūlo didžiausią kainą.
Jei aukcioną laimėjęs dalyvis atsisako pasirašyti protokolą, jis praranda užstatą. Organizatorius, vengęs pasirašyti protokolą, laimėtojui grąžina dvigubą sumą užstatą ir kompensuoja visas dalyvavimo aukcione išlaidas, viršijančias užstato sumą.
Aukciono pripažinimas negaliojančiu
Aukcionas pripažįstamas negaliojančiu šiais atvejais:
- dalyvauti aukcione pateikė mažiau nei du dalyviai;
- aukcione dalyvavo mažiau nei du dalyviai;
- niekas neatsižvelgė į pradinę materialiojo turto kainą;
- aukciono laimėtojas per penkias dienas nesumokėjo visos aukciono prekės kainos į organizatoriaus sąskaitą.
Kadangi aukciono tikslas šiuo atveju nebuvo pasiektas, paskiriamas pakartotinis siūlymas. Nauja viešųjų aukcionų organizavimo data nustatoma po to, kai aukcionas paskelbiamas negaliojančiu per 10–30 dienų.
Visais atvejais, išskyrus tai, kad aukciono laimėtojas nesumoka visos turto vertės, antriniai aukcionai vykdomi sumažinus pradinę kainą 15%. Visos kitos antrinės prekybos vykdymo taisyklės atitinka pirminio aukciono vykdymo tvarką. Svarbu suprasti, kad suinteresuoto asmens prašymu teismas gali pripažinti aukcioną negaliojančiu, jei buvo pažeista jo elgesio tvarka.
Įvairaus turto viešųjų aukcionų tvarką reglamentuojančios taisyklės yra šios:
- nekilnojamojo turto hipoteka - 1 str. 56-58 FZ "Dėl hipotekų (nekilnojamojo turto įkeitimo)";
- kito turto įkeitimas - 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 350;
- vertybinių popierių pardavimas. Federalinio įstatymo „Dėl vykdomųjų bylų“89 straipsnio 4 dalis.
